取得土地过程中8大扣除业务涉税风险
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来源:金穗源商学院
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1.投资方式取得的土地成本
投资方将土地投资到房地产企业,营改增后视同销售缴纳增值税,并向房地产企业开具增值税发票,房地产企业根据发票确认土地成本。
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2.取得土地发生的耕地占用税
目前,地方土地储备中心征用耕地后,对应缴纳的耕地占用税有两种处理方式,一种方式是由地方土地储备中心缴纳,作为土地开发成本费用的一部分,体现在招拍挂的价格当中;另一种方式是由受让土地者缴纳耕地占用税。
3.以地换房/以房换地的土地成本
以置换房产土地的市场公允价值,确认受让土地的成本进行税前扣除。
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4.以股权收购方式取得土地的成本
以股权收购方式取得土地,可能大家会想到国税函[2000]687号文件,可能提到国税函[2009]387号文件,认为都是“借股权转让名义,行土地买卖之实”,应该缴纳土地增值税。但是,可曾仔细考虑过“土地增值税纳税义务人是谁呢”?
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5.红线外支出(房地产为提升红线内楼盘品质,而发生的除外)
本就是企业在拿地过程中,承诺政府为完善社会公共配套设施,而发生在项目红线外的建设开支。所以,小编认为是可以税前扣除的。但是,截止目前总局层面没有统一政策,各地口径也不一致。
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6.土地闲置费
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第四条的规定,房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得税前扣除。
7.招拍挂过程中支付的佣金
招拍挂佣金是支付给中介机构而不是支付给土地出让方或转让方的,因此不应当作为取得土地使用权所支付的金额,但可以计入管理费用计算比例扣除。也有省份规定例外,比如海南。
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8.取得土地使用权所支付的契税
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)文件明文规定,房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
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